街社共治快報｜深圳一小區被前任物業起訴，向全體業主追討206萬元

近日，位于深圳羅湖的一小區業主向記者報料稱，該小區與前任物業服務企業因物業服務合同糾紛陷入官司之中，小區全體業主可能面臨超200萬元的賠償。

物業為小區服務4年，累計虧損超200萬元

據該小區第四屆業委會成員王先生（化名）講述，該小區建成于2003年。2024年4月，小區業主大會收到由前任物業公司為原告的民事起訴狀，要求業主支付物業為服務活動墊付的費用及合同酬金，共計206萬余元。

起訴狀顯示，2019年5月，小區業主大會通過公開招標選聘的方式，確定某物業公司為該小區的物業服務企業。同年6月，小區第三屆業委會與該物業簽署《物業服務合同》，合同期限三年(2019年7月15日至2022年7月1日)。

合同約定：

“物業服務費實行酬金制，原告每月按應收項目飽和收入總額的10%提取酬金。合同到期時，如物業服務費用存在不足，由業主在本合同到期前，一次性按合同期內應交物業服務費用占本物業管理區域內累計應交物業服務總費用額的比例補足。”

同日，雙方還簽署了《物業服務合同補充協議》，約定“經審計，出現物業服務資金不足的，由全體業主按照其專有部分面積的比例進行補充，于第二季度首月直接向全體業主收取不足部分。”

起訴狀稱，該物業于2019年9月進場為小區提供服務，至2023年8月退出小區。實際退場后，物業仍與小區業主大會溝通審計事宜，未得到明確回應。2023年11月，物業委托會計師事務所對其服務期間的物業費收支情況進行審計。《專項審計報告》顯示，原告為保證各項物業服務工作正常開展，累計虧損219萬余元，不足以支付項目對外債務和應付原告墊付費用及酬金206萬余元。基于此，原告提起訴訟，要求被告實際承擔合同責任。

據悉，該案目前仍在一審審理階段。

小區業主大會：巨額“虧損”不符合雙方約定

“小區全體業主對此無法認可。”王先生在接受記者采訪時表示，物業在服務期間雖設立了共有資金共管賬戶，但各項開支由物業公司單方面做主，共有資金賬戶并沒有實現真正意義的“共管”。王先生提到，物業公司進場后，時任第三屆業委會隨即任期屆滿，直至2024年11月新一屆業委會才正式備案。而在服務期間，物業公司除了公布少數季度收支財報外，各年度預算均沒有經過業主大會會議審核或批準。

據了解，在酬金制物業服模式下，物業公司需定期公示收支賬目，包括每年度的預算、決算、支出等情況；業委會則應每年召開業主大會等定期會議，審核物業公司的年度預算、決算及收支等情況。

王先生提供的民事答辯狀顯示，物業方面未提交2019年度、2020年度預算報告，該小區第四屆業委會多次催促未果；2021年度預算于當年9月份才提交；于2022年1月提交的2022年度預算報告預計虧損超過百萬元，最終該預算在業主大會表決中未通過。

小區業主大會主張，雙方應嚴格遵循合同約定的價格確定雙方的權利義務。履行“量入為出、合理開支”的基本財務收支準則，這也是《物業服務合同》約定物業服務企業應及時公布年度計劃與支出預算的意義。但業主大會認為，物業企業未能遵循這些程序，其開支的真實性難以令人置信。

此外，業主大會認為，綜合計算的物業服務單價遠遠超出了《物業服務合同》所確定的價格，不符合雙方約定，不應得到法律支持。

記者于8月18日多次嘗試聯系該物業，欲就小區業主大會提出的多項質疑詢問該公司意見，電話均未被接聽。

專家：小區共有資金支出需業主大會決定，

物業不應以“自算虧損”追償

物業公司是否有權向全體業主追償其聲稱的墊付費用與酬金？審計認定的累計虧損能否成為業主的補繳責任依據？物業服務價格及各項支出是否合理應如何判斷？針對本案涉及的相關疑問，記者咨詢了深圳市物業管理標準化技術委員會委員楊志敏。

“物業公司沒有權利超出自己投標文件對于物業費測算的報價，因此不應當就所謂的虧損額外向業主大會要求支付。”楊志敏分析表示，物業服務價格及各項支出是否合理，取決于是否符合招投標文件和物業合同的約定。物業公司應當遵循“量入為出、合理開支”的明確規定，對于任何超支的預算調整依法都應當提前向業主大會提出申請。

楊志敏指出，該物業公司在服務小區期間，并沒有執行法定共管賬戶未經業主大會同意不得支出的規定，而是實際獨自支配，這種賬戶管理上的漏洞是導致出現“虧損”的制度原因。

他進一步表示，該案有兩個焦點：

一是物業公司在投標文件中對于物業費的測算和報價是否存在錯漏？若物業公司在報價時不含酬金是收支平衡的，但加上酬金就出現虧損超支，而招投標文件雙方都確認了“量入為出合理開支”的原則，對于這種錯漏沖突怎么辦？在需要法院判決的同時，物業公司自身也無可回避投標錯漏的責任。

二是小區業主共有資金的支出，依法必須執行業主大會會議決定的年度預算。該物業在服務期間，前期業委會空窗期沒有依法提請街道社區召開業主大會會議，未經法定程序就直接支出并向業主大會索賠“虧損”，是否合法合理，需要法院作出判決。

“本案對于物業管理行業影響重大，受到了全市各小區業委會和物業服務全行業的普遍關注，對于上述兩個焦點問題司法判決最終如何裁定，需要拭目以待。”楊志敏補充表示。

記者：陳曉玲