深圳新聞網2025年5月13日訊（記者 翁任瑩 通訊員 司新宣）近日，深圳市羅湖公證處和法院積極探索出的“執行＋公證‘帶封過戶’”工作模式，成功破解了三宗不良債權自行處置難題。該模式讓買家如愿購買到心儀房屋，被執行人和其債權人的糾紛也得到圓滿化解，不僅大大提高了執行效率，也使房屋自身價值得到最大利用，最大限度維護了各方利益，為今后深圳市在不良債權自行處置方面提供了寶貴經驗。

互補加權，保障交易安全

記者了解到，自行處置的最大障礙在于司法查封的房產不得自行買賣，即使債務人找到了合適的買家，也無法自行實現交易過戶。買賣雙方有無“唱雙簧”，借自行處置之名行轉移財產之實，交易的真實性和安全性，法院難以查明，唯有走回司法拍賣的老路，而司法拍賣的不確定性和不可控性往往讓當事人難以接受，從而抵觸執行，以至于交付障礙、異議糾紛，案件陷入執行困局。

在“執行＋公證‘帶封過戶’”工作模式下，公證機構對買賣合同進行公證，對當事人進行風險提示、法制教育，也對法院執行行為進行記錄和見證，使得交易更加安全，法院執行行為更具公信力，有力促進不良債務化解，實現“1＋1大于2”的社會效果。

節約成本，實現債權高效

房產經司法拍賣后，過戶稅費依法由相應主體各自承擔，意味著拍賣案款中將扣除由原業主承擔的稅費。司法拍賣通常需要清償抵押債權，普通債權往往面臨“無益處置”的尷尬境地。司法處置從調查核實、拍賣公告、過戶交接通常需要8至10個月，時間成本相對較高。根據相關法律規定，唯一住房處分后，還應按照當地平均租金標準給被執行人保留一定的生活費用。以上均是拖累債權實現的重重枷鎖，債權實現效率受到影響。

在“執行＋公證‘帶封過戶’”模式下，稅費承擔方式相對靈活，雙方可以約定稅費承擔主體；在對待抵押問題上，可以約定“帶押過戶”，債權實現比例更高；在節約時間成本上，當事人自行交易過戶更為簡便快捷，交易時間大幅縮短；在實現債權比例上，因是當事人自行處置，法院不必強制為被執行人保留生活費用，債權受償比例進一步提高，新模式下，簡約增效，1＋1實現效力翻倍。

意思自治，化解交付困難

房屋不僅是遮風擋雨的物理空間，更承載了當事人的記憶、思念和情感。國人有獨特的“房子情結”尤為濃重。居住多年的房子被強制拍賣，當事人總會有各種難以割舍的不解情懷，也在一定程度上造成法拍房交付難題，形成司法拍賣之痛點。

在“執行＋公證‘帶封過戶’”模式下，充分尊重當事人的意愿，充分體諒當事人對房子的特殊情結，以當事人認可的價格出售，其社會意義甚至高于法律價值，充分體現了司法人文關懷和善意執行理念，有助于實現案結事了和化解糾紛，提高人民群眾司法獲得感，讓人民群眾切實感受到公平正義就在身邊。